Boligåret 2016 vil bli et godt år. Megler, daglig leder og partner i PRIVATmegleren, Tom Jørgensen, tror nemlig ikke på dem som roper om nedgang.
- Det skal ikke mye til før folk sier det er krise, sier Tom Jørgensen.
Jørgensen beroliger folk med å peke på de faktiske tallene: - Selv om mange er spente på hva som skjer med boligmarkedet fremover, er det ikke slik at vi er på randen av krise i boligmarkedet.
For til tross for uro i oljebransjen, særlig i Stavanger, er arbeidsledigheten i landet vårt på et lavt nivå, rentenivået er veldig lavt og bankene har tilgang til penger de kan låne ut til ivrige boligkjøpere.
SOL BAK SKYENE
- Det er ingen hemmelighet at uroen i oljebransjen kommer til å prege boligprisene. Det ser vi i Stavanger hvor boligprisene, i motsetning til resten av landet, har falt. Men til tross for nedbemanninger i oljebransjen, er likevel arbeidsledigheten i Norge på lave 4,6 prosent. Selv en hvilken som helst økonomistudent vil si at arbeidsledighet mellom 4 - 6 prosent er i balanse, så det er langt fra et skummelt tall.
- Det mange ikke vet er at alle dem som jobber litt, er delvis arbeidsledige samt dem som er arbeidssøkere på tiltak fra NAV, blir regnet med når NAV beregner arbeidsledigheten. Det er kun 3 prosent som er helt arbeidsledige (NAV desember 2015). I fjor var tallet 2,7 %, så en oppgang på 0,3 prosentpoeng er ikke noe å bekymre seg over, påpeker Jørgensen.
For å sette arbeidsledigheten i Norge i perspektiv, viser tallene fra Statistisk sentralbyrå at i Danmark og Sverige var arbeidsledigheten på henholdsvis 6,0 og 7,2 prosent i oktober. I EU under ett var arbeidsledigheten på 9,3 prosent (SSB Arbeidskraftundersøkinga, 23.12.2015). Jørgensen er heller ikke bekymret på vegne av ingeniører som arbeider innen olje:
- Med fall i oljeprisen, økes aktiviteten av andre prosjekter i landet vårt, og her trengs det mange ingeniører. Oljenæringen har støvsugd markedet for ingeniører, så mange fra oljebransjen finner gode jobber i for eksempel tog- og veiprosjekter. Dessuten har Bergen flere bein å stå på, som havbruk, fiske og akademia.
MEDIA PÅVIRKER TANKEGANGEN TIL FOLK
- Problemet er ikke den faktiske situasjonen i landet, men hvordan folk tror situasjonen er på bakgrunn av hvordan den blir formidlet i media.
Jørgensen minner om at finanskrisen i 2008 i stor grad ble påvirket av at folk trodde krisen var verre enn den var. Det gjorde at prisene falt med 14 prosent. I samme åndedrag nevnes 2005 som et av de beste årene i boligbransjen, og hva var arbeidsledigheten da? Jo, 4,6 prosent. Samme som i dag. Og selv om boliglånsrenten var på hele 8 prosent, var 2005 et godt boligår.
- Når folk blir usikre på hva som skjer fremover, avventer man gjerne boligkjøp, noe som vil påvirke prisutviklingen. Men å avvente med å selge har en interessant e ekt, forklarer Jørgensen.
FÆRRE BOLIGER TIL SALGS ER LIK HØYERE PRIS
- Det er ofte dem som eier bolig selv som utsetter boligkjøp. Det gjør at de ikke legger boligen sin ut til salgs. For dem som ikke eier bolig, men som må kjøpe et sted å bo, blir saken en annen. Med færre boliger til salgs, vil prisene presses oppover fordi tilbudet blir mindre enn etterspørselen. For det finnes nok av dem som ikke blir direkte berørt av uroen i oljebransjen og som i tillegg får gunstige lån fra banken.
- Med et så lavt rentenivå som vi har nå, blir derfor budrunder ofte hete slik at prisen går høyere enn før. Kort sagt: færre boliger på markedet vil holde prisene oppe fordi det blir flere budgivere per hus, sier Jørgensen.
VI TRENGER FLERE NYE BOLIGER
En annen faktor som forteller at boligprisene ikke skal ned, er befolkningsveksten i sammenheng med boligbyggingen. Bygges det for lite boliger i forhold til befolkningsveksten, vil effekten bli den samme som nevnt over. - Dette er en utfordring de store sentraene, utenom Stavanger, sliter med. Det fører til press i boligmarkedet, og kombinert med renten som vil være på et lavt nivå i lang tid fremover, ligger det til rette for et sunt boligmarkedet til tross for nedturen i arbeidsmarkedet.
NORMALISERING AV BOLIGPRISENE
- At ikke boligprisene vil stige like mye som de har gjort i 2015, kommer av at de siste årene har vært veldig gode. Vi kan derfor se på boligprisveksten for 2016 som en normalisering snarere enn en nedgang. Etter syv gode år, kommer det gjerne ett som ikke er fullt så godt, forteller Jørgensen.
HVA SIER ERFARINGEN?
Jørgensen har vært megler i mange år, og vet hvilke signaler man skal se etter. - Folk må ha et sted å bo. Befolkning vokser hvert år, og det må bygges nok boliger for å huse alle. Stoppes det opp i boligbyggingen, vil boligprisene bli kunstig høye. Det skjedde i 2008 da boligbyggingen stoppet opp, og prisveksten ble enorm. Min erfaring er at man merker boligprisutviklingen først på nybygg. Selger man ikke nybygg og lanseringene er vanskelige, er det tegn på at man nærmer seg at boligprisene skal noe ned. Dette har vi ikke merket ennå. Vi ser at nye prosjekter selges fort, og det har vært enorm rift om prosjektene.
KORT OPPSUMMERT
Det har vært en formidable lønnsutviklingen til nordmenn som har vært lite bærekraftig, og det er bra at det roer seg noe. Boligmarkedet kommer til å bli stabilt bra fremover. Det blir ingen vekst på 10 prosent, men det er heller ikke bærekraftig.
- Nå i januar vil det komme mange boliger til salgs etter en rolig desember, og prisene vil stige frem til toppen i august, før det flater ut på høsten og synker mot nyttår. Slik gjorde det i fjor og året før der. Og året før der igjen. Og sånn gjentar det seg år etter år etter år. Det er helt logiske forklaringer, avslutter Jørgensen.
